Test tematyczny

Podejście porównawcze

22 pytania w formacie części pisemnej: trzy warianty, poprawna może być jedna, dwie albo wszystkie trzy. Punkt liczy się tylko za komplet - tak samo jak na egzaminie, gdzie z 90 pytań trzeba zebrać 65 punktów.

1. Pytanie 1 z 22

   W metodzie porównywania parami, do porównań z nieruchomością wycenianą przyjmuje się co najmniej:

   Warianty odpowiedzi

   a) wszystkie nieruchomości podobne z analizowanego rynku b) trzy nieruchomości podobne ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny c) kilkanaście nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z § 8 ust. 1 rozporządzenia, w metodzie porównywania parami do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych. Odpowiedź mówiąca o wszystkich nieruchomościach podobnych z rynku dotyczy metody korygowania ceny średniej, a odpowiedź o kilkunastu nieruchomościach nie wynika z przepisów.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 8 ust. 1

   Więcej pytań z tej dziedziny

2. Pytanie 2 z 22

   Które z poniższych stwierdzeń dotyczących cech rynkowych są zgodne z przepisami?

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) Skala ocen każdej cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych. b) Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. c) Wpływ cechy rynkowej na zróżnicowanie cen można określić wyłącznie na podstawie analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z rozporządzeniem, cechy rynkowe to właściwości różnicujące ceny w zbiorze nieruchomości podobnych, a skala ocen każdej cechy powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w tym zbiorze. Stwierdzenie, że wpływ cechy można określić wyłącznie na podstawie analizy cen i cech, jest nieprawdziwe, ponieważ przepisy dopuszczają również inny wskazany w operacie szacunkowym sposób.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 6

   Więcej pytań z tej dziedziny

3. Pytanie 3 z 22

   Przy metodzie korygowania ceny średniej, wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, które wynikają z:

   Warianty odpowiedzi

   a) oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych b) różnic ocen cech rynkowych między nieruchomością wycenianą a każdą z nieruchomości przyjętych do porównań c) porównania ceny średniej z ceną minimalną i maksymalną w zbiorze
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Zgodnie z § 8 ust. 2, współczynniki korygujące wynikają z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale cen min-max. Odpowiedź dotycząca różnic ocen cech rynkowych między nieruchomością wycenianą a każdą z nieruchomości przyjętych do porównań dotyczy metody porównywania parami, a odpowiedź mówiąca o porównaniu ceny średniej z ceną minimalną i maksymalną jest niepełna, gdyż nie oddaje istoty współczynników korygujących.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 8 ust. 2

   Więcej pytań z tej dziedziny

4. Pytanie 4 z 22

   Które z poniższych informacji są wymagane do zastosowania metody analizy statystycznej rynku?

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) Znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen b) Cechy nieruchomości podobnych ustalone na podstawie dostępnych danych, w tym z aktów notarialnych i rejestrów cen c) Zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Metoda analizy statystycznej rynku wymaga zbioru cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych (§ 8 ust. 3). Ponadto ogólne zasady podejścia porównawczego, w tym znajomość cen i cech nieruchomości podobnych (§ 4) oraz obowiązek ustalania cech z dostępnych danych (§ 5 ust. 2), stosuje się odpowiednio.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 8 ust. 3, § 4, § 5 ust. 2

   Więcej pytań z tej dziedziny

5. Pytanie 5 z 22

   Zgodnie z przepisami, do zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny nie mogą być przyjmowane transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji. Które z poniższych sytuacji są uznawane za szczególne warunki?

   Wielokrotny wybór

   Warianty odpowiedzi

   a) Sprzedaż z bonifikatą, czyli taka, w której cena sprzedaży została obniżona w stosunku do wartości rynkowej z powodu udzielonej przez sprzedającego zniżki, co czyni ją nietypową dla rynku i odbiegającą od cen osiąganych w typowych transakcjach. b) Sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym, która jest przeprowadzana przez organ egzekucyjny w celu zaspokojenia wierzyciela, często w warunkach wymuszonych i nie w pełni odzwierciedlających wartość rynkową nieruchomości, gdyż termin i sposób sprzedaży mogą ograniczać konkurencję. c) Sprzedaż w drodze przetargu, która jest formą publicznego konkursu ofert, mająca na celu uzyskanie najwyższej możliwej ceny, a tym samym uznawana za odzwierciedlającą wartość rynkową, gdyż przetarg zapewnia jawność i konkurencyjność, co sprzyja osiągnięciu ceny rynkowej.
   Sprawdź

   Szacjusz wyjaśnia:

   Szczególne warunki zawarcia transakcji obejmują przypadki, gdy cena odbiega od wartości rynkowej z przyczyn niezwiązanych z cechami nieruchomości, np. sprzedaż z bonifikatą lub sprzedaż egzekucyjna. Sprzedaż w drodze przetargu, jako forma publicznego konkursu ofert, jest uznawana za odzwierciedlającą wartość rynkową i może być przyjęta do wyceny, jeśli jej charakter rynkowy nie budzi wątpliwości. Zatem poprawne są wskazania dotyczące bonifikaty i egzekucji, natomiast przetarg nie jest automatycznie wykluczony.

   Podstawa prawna: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832), § 5 ust. 5

   Więcej pytań z tej dziedziny